Hypotheekregels 2026: dit geldt nu en dit verandert in 2027

Je kunt nog steeds maximaal 100% van de waarde van je huis lenen. Kosten koper, zoals overdrachtsbelasting, notaris, taxatie en advies, betaal je dus van je eigen geld. Alleen als je energiebesparende maatregelen neemt, mag je hypotheek hoger zijn: tot 106% van de woningwaarde.

NHG-grens: € 470.000

Een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) kun je in 2026 afsluiten tot € 470.000. Neem je energiebesparende maatregelen, dan ligt de grens op € 498.200. Het bedrag boven € 470.000 moet je dan wel volledig aan die maatregelen besteden.

Voor NHG betaal je eenmalig 0,4% van je hypotheekbedrag. Die kosten zijn aftrekbaar van de belasting. Geldverstrekkers rekenen met NHG vaak een lagere rente, en je hebt een vangnet als je je woonlasten tijdelijk niet kunt betalen, bijvoorbeeld na baanverlies of een scheiding. Lees meer over een hypotheek met NHG.

Tweede inkomen telt volledig mee

Zijn jullie tweeverdieners? Dan telt het inkomen van de partner die het minst verdient sinds 2023 volledig mee bij het berekenen van jullie maximale hypotheek. In 2020 was dat nog 80% en in 2021 90%.

Alleen kopen: tot € 17.000 extra

Koop je in je eentje een huis? Dan mag de geldverstrekker je tot € 17.000 meer laten lenen dan je inkomen normaal toelaat. Je toetsinkomen moet dan wel hoger zijn dan € 30.000, of hoger dan € 29.000 als je de AOW-leeftijd hebt bereikt.

Studieschuld: je maandbedrag telt

Heb je een studieschuld? Dan kijkt de geldverstrekker sinds 2024 naar het bedrag dat je echt per maand aan DUO betaalt, niet meer naar je oorspronkelijke schuld. Dat maandbedrag wordt wel vermenigvuldigd met een factor die afhangt van de hypotheekrente. Betaal je nog niets terug, zit je in een aflosvrije periode of betaal je minder omdat DUO je draagkracht heeft berekend? Dan rekent de geldverstrekker met een maandbedrag op basis van je actuele schuld, rente en resterende looptijd.

Energielabel: meer lenen voor een zuinig huis

Hoe zuiniger de woning die je koopt, hoe meer je mag lenen. Bij label C of D is dat € 5.000 extra, bij label A of B € 10.000 en bij A+ of A++ € 20.000. Voor de allerzuinigste woningen (label A++++ met een energieprestatiegarantie van minimaal tien jaar) loopt dat op tot € 40.000. Die bedragen zijn in 2026 voor de zuinigste labels verlaagd, omdat zonnepanelen minder opleveren nu de salderingsregeling in 2027 stopt.

Wil je je huis verduurzamen? Dan kun je daarnaast extra lenen voor energiebesparende maatregelen: € 20.000 bij label E, F of G, € 15.000 bij label C of D en € 10.000 bij label A tot en met A++. Heeft je woning geen geldig energielabel, dan is dat maximaal € 10.000. Meer hierover lees je in ons artikel over extra lenen om je huis te verduurzamen.

Geen overdrachtsbelasting tot 35 jaar

Ben je meerderjarig maar nog geen 35, en koop je een huis om zelf in te wonen? Dan betaal je eenmalig geen overdrachtsbelasting, als de woning in 2026 niet meer dan € 555.000 waard is. Is de woning meer waard, dan vervalt de vrijstelling helemaal en betaal je 2%. Ben je 35 of ouder, of heb je de vrijstelling al eens gebruikt, dan betaal je ook 2%.

Hypotheekrenteaftrek: maximaal 37,56%

De rente die je over je hypotheek betaalt, mag je nog steeds aftrekken van je inkomen. Voor een hypotheek die je sinds 2013 hebt afgesloten, geldt wel dat je die in maximaal 30 jaar minimaal annuïtair of lineair aflost. Het belastingvoordeel is begrensd: in 2026 levert de aftrek je maximaal 37,56% op. In 2020 was dat nog 46%. Daar staat tegenover dat je over de waarde van je huis een klein bedrag bij je inkomen telt: het eigenwoningforfait, voor de meeste woningen 0,35% van de WOZ-waarde.

Aflossingsvrij lenen wordt lastiger

Sinds mei 2026 verstrekken verschillende banken bij een nieuwe of aangepaste hypotheek minder aflossingsvrij: bij een aantal is dat maximaal 30% van de woningwaarde. Heb je een aflossingsvrije hypotheek en verandert er niets aan, dan merk je hier niets van. Wil je verhuizen of je hypotheek aanpassen, laat dan vooraf uitrekenen wat dit voor jou betekent.

• Startersvrijstelling: de grens gaat per 1 januari 2027 omhoog naar € 615.000. Dat staat al vast.
• Hypotheekrenteaftrek: in het coalitieakkoord van januari 2026 hebben D66, VVD en CDA afgesproken dat de fiscale behandeling van de eigen woning niet verandert. Het precieze aftrekpercentage voor 2027 volgt uit het Belastingplan 2027.
• 30 jaar renteaftrek: op 1 januari 2031 stopt de renteaftrek voor een grote groep huiseigenaren met een hypotheek van vóór 2001. Het kabinet heeft laten onderzoeken hoe het daarmee omgaat, maar heeft nog geen besluit genomen. Lees meer in hypotheekrenteaftrek stopt na 30 jaar.
• Overdrachtsbelasting voor beleggers: het kabinet wil het tarief voor woningen waarin de koper niet zelf gaat wonen per 2027 verlagen van 8% naar 7%. Dat is nog een voorstel. Voor een huis waarin je zelf gaat wonen, geldt deze maatregel niet.
• NHG-grens en leennormen: de NHG-grens en de leennormen voor 2027 worden in het najaar van 2026 bekend. Zodra ze er zijn, vind je ze hier.

Wil je weten wat deze regels voor jouw situatie betekenen, of je bestaande hypotheek nog goed bij je past? Neem dan gerust contact met me op. Als Erkend Financieel Adviseur ben ik expert op het gebied van hypotheken en financiën. Ik help je graag verder.