Hoe weet je of je overwaarde hebt?
Kijk naar wat de verkoop van je huidige huis oplevert. Neem de verkoopprijs, haal daar de verkoopkosten vanaf en los de hypotheek af. Blijft er geld over, dan is dat je overwaarde. In de taal van de Belastingdienst heet dit bedrag de eigenwoningreserve, en die term kom je tegen zodra je opnieuw een woning koopt.
Moet dat geld weer in een huis?
Dat hoeft niet. Wat je met de winst doet, bepaal je zelf. Alleen raakt het je renteaftrek: zet je de overwaarde opzij en sluit je daardoor een grotere hypotheek af voor je volgende woning, dan is een deel van die hypotheek niet meer aftrekbaar. Over dat stuk betaal je rente zonder belastingvoordeel, want het valt in box 3.
Waarom die beperking? Tot 1 januari 2004, toen de bijleenregeling inging, hielden veel verkopers hun winst achter de hand en leenden ze voor hun nieuwe huis het maximale bedrag, om zo veel mogelijk rente af te trekken. Dat wilde de overheid voorkomen.
Hoe pakt het uit bij jouw volgende stap?
Dat verschilt per situatie. Er zijn er drie.
Je koopt iets duurders
Van de aankoopkosten van de nieuwe woning gaat eerst je eigenwoningreserve af. Het verschil is wat je maximaal kunt lenen met aftrek. Ga je daarboven, dan komt het extra bedrag in box 3 terecht en is de rente daarover niet aftrekbaar.
Je koopt iets goedkopers
Ook nu verminder je de aankoopkosten eerst met je reserve. Kost het nieuwe huis evenveel als je reserve of minder, dan is er niets meer over om aftrekbaar te lenen. Een hypotheek voor die woning hoort dan in zijn geheel in box 3.
Je koopt voorlopig niets
Misschien ga je eerst huren, of woon je een tijd in het buitenland. Je reserve verdwijnt dan niet direct, maar blijft drie jaar bewaard. Koop je binnen die termijn toch een woning, dan rekent de Belastingdienst zoals bij de twee situaties hierboven. Zijn de drie jaar voorbij, dan vervalt de reserve en telt je vroegere overwaarde niet meer mee voor je aftrek.
Kan je eigenwoningreserve kleiner worden?
Ja. Je reserve daalt bijvoorbeeld als je:
- geld uitgeeft aan onderhoud van je woning;
- je woning verbouwt;
- de erfpacht afkoopt.
Hoe reken je uit wat het voor jou betekent?
Met de Rekenhulp Bijleenregeling van de Belastingdienst kun je zelf nagaan hoe het in jouw geval uitvalt. Lastiger wordt het als niet vanzelf duidelijk is van wie de overwaarde is. Denk aan een scheiding: het huis wordt verkocht en jij of je ex koopt samen met een nieuwe partner een andere woning. Welk deel van de reserve neemt ieder dan mee? Die verdeling is vaak een flinke rekenpuzzel. Meer over wonen na een scheiding lees je in scheiden: wie gaat waar wonen?
Tot slot
Het idee achter de bijleenregeling is eenvoudig, maar in de praktijk geeft hij nog weleens een onverwachte uitkomst. Twijfel je wat hij voor jouw nieuwe hypotheek betekent? De adviseur van A tot Z Hypotheken rekent het graag met je door.
