Geen hypotheekrenteaftrek meer na 30 jaar: wat kost je dat?

Na 30 jaar mag je de rente over je hypotheek niet meer aftrekken. Is je lening dan nog niet afgelost, dan gaat de schuld naar box 3. Je huis blijft wel in box 1: je telt dus nog steeds het eigenwoningforfait bij je inkomen. Dat raakt vooral mensen met een aflossingsvrije hypotheek. Zij hebben tijdens de looptijd niets afgelost en houden na 30 jaar hun volledige schuld over.

Heb je je hypotheek na 2001 afgesloten, dan loopt je termijn 30 jaar vanaf het moment dat je de lening kreeg. Een lening uit 2005 is dan tot 2035 aftrekbaar.

De 30-jarenregel is in de praktijk lastig. Huiseigenaren, banken en de Belastingdienst weten vaak niet meer precies wanneer een lening is begonnen, zeker na een verhuizing, scheiding of oversluiting. Het ministerie van Financiën heeft daarom samen met het ministerie van Binnenlandse Zaken en De Nederlandsche Bank onderzocht hoe het verder moet. Het rapport van april 2026 beschrijft verschillende richtingen voor hypotheken van vóór 2013, waaronder:

• de renteaftrek per 2031 stoppen;
• de renteaftrek per 2031 stoppen, maar behouden als je je aflossingsvrije hypotheek vóór 2031 omzet naar een lening die je minimaal annuïtair aflost;
• de renteaftrek verlengen tot 2043;
• de renteaftrek vanaf 2031 geleidelijk afbouwen.

Het kabinet heeft nog geen keuze gemaakt. Tot die tijd gelden de huidige regels.

Piet en Jacqueline hebben sinds 1998 een aflossingsvrije hypotheek van € 200.000. Stel dat ze 4% rente betalen: € 8.000 per jaar. Die rente mogen ze nu nog aftrekken. Bij het maximale aftrektarief van 2026 (37,56%) levert dat ruim € 3.000 per jaar op. Vanaf 2031 valt dat voordeel weg. Omdat ze dan geen aftrekbare hypotheek meer hebben, krijgen ze wel een aftrek die de belasting over hun eigenwoningforfait deels compenseert (de Wet Hillen), maar die aftrek wordt tot 2041 afgebouwd. Hun huis heeft een WOZ-waarde van € 450.000. Per saldo betalen ze vanaf 2031 ruim € 200 per maand meer, gerekend met de belastingregels van 2026. Hebben ze spaargeld in box 3, dan kan hun schuld daar een deel van het nadeel verkleinen.

Ben je verhuisd of heb je je hypotheek overgesloten, dan loopt je oude termijn gewoon door. Stel dat je in 1999 een huis kocht en in 2016 bent verhuisd. Ook als je hypotheek voor het nieuwe huis weer een looptijd van 30 jaar kreeg, mag je de rente over het oude deel maar tot 2031 aftrekken. Heb je voor je nieuwe huis extra geleend, dan geldt voor dat extra deel een eigen termijn van 30 jaar. Dat deel moet je wel minimaal annuïtair of lineair aflossen. Had je bij de verkoop van je vorige huis overwaarde, dan speelt ook de bijleenregeling een rol.

De Nederlandsche Bank pleit al langer voor afbouw van het belastingvoordeel voor huiseigenaren, en deed dat in maart 2026 opnieuw. Het kabinet van D66, VVD en CDA heeft in het coalitieakkoord van januari 2026 echter afgesproken dat de fiscale behandeling van de eigen woning niet verandert. Een afschaffing van de renteaftrek voor iedereen staat daar dus niet in. Over de 30-jarenregel moet het kabinet nog wel een besluit nemen.

Er is geen kant-en-klare oplossing, maar je kunt je wel voorbereiden:

• Zoek uit wanneer je leningdelen zijn begonnen en hoeveel jaar renteaftrek je nog hebt. Bewaar oude hypotheekakten en jaaroverzichten goed.
• Reken uit wat je netto maandlasten worden als de aftrek stopt, ook na je pensioen.
• Kijk of extra aflossen, sparen of je hypotheek (deels) omzetten naar een aflossende lening voor jou verstandig is. Houd er rekening mee dat de regels door het kabinetsbesluit nog kunnen veranderen.

Als Erkend Financieel Adviseur breng ik graag met je in kaart hoe jouw hypotheek er vóór en na 2031 voor staat. We kijken samen hoeveel renteaftrek je nog hebt en wat de beste stap is: extra aflossen, sparen of je hypotheek aanpassen. Wil je hier meer over weten? Neem dan gerust contact met me op.